民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（令和５年４月１日施行関係）（通達）

第１　本通達の趣旨

本通達は、所有者不明土地のの増加等の社会経済情勢の変化に鑑み、所有者不明土地の発生を防止するとともに、

土地の適正な利用及び相続による権利の承継の一層の円滑化を図るための民事基本法制の見直しを内容とする改正法（令和５年４月１日施行関係）の施行に伴い、

不動産登記事務の取扱い（民法の改正事項及び不登法の改正事項のうち登記簿の付属書類の閲覧の要件の見直しに係るものを除く。）において留意すべき事項を明らかにしたものである。

 

第２  不登法改正関係

１ 相続人に対する遺贈による所有権の移転の登記手続の簡略化

（１）（遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）による所有権の移転の登記は、　不登法第６０条の規定にかかわらず、登記権利者が単独で申請することができることとされた（改正不登法第６３条第３項）。

（２）これに伴い、不動産登記令（平成１６年政令第３７９号。以下「不登令」という。）の一部が改正され、改正不登法第６３条第３項の規定により登記権利者が単独で遺贈による所有権の移転の登記を申請するときは、登記原因を証する情報（以下「登記原因証明情報」という。）として、次の情報を提供しなければならないこととされた（不動産登記令等の一部を改正する政令（令和４年政令第３１５号。以下「令和４年政令」という。）による改正後の不登令（以下「改正不登令」という。）別表の３０の項添付情報欄ロ）。　　　　　　　　　　　　　

一　相続があったことを証する市町村長その他の公務員が職務上作成した情報（公務員が職務上作成した情報がない場合にあっては、これに代わるべき情報）　　

二　遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）によって所有権を取得したことを証する情報

（３）不登法の規定を準用する建設機械の登記（建設機械登記令（昭和２９年政令第３０５　号）第１６条第１項）及び船舶の登記（製造中の船舶の登記を除く。船舶登記令（平成１７年政令第１１号）第３５条第１項）についても、添付情報に関する所要の整備がされた（令和４年政令による改正後の建設機械登記令別表の８の項添付情報欄ロ、船舶登記令別表１の８の項添付情報欄ロ）。

（４）改正不登法第６３条第３項の規定は、当該規定に係る改正法の施行の日（令和５年４月１日）以後にされる登記の申請について適用することとされた（改正法附則第５条第１項）。

 

２ 登記義務者の所在が知れない場合等における登記手続の簡略化

（１）買戻しの特約に関する登記の抹消

ア　買戻しの特約に関する登記がされている場合において、その買戻しの特約がされた売買契約の　日から１０年を経過したときは、不登法第６０条の規定にかかわらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができることとされた（改正不登法第６９条の２）。

イ　これに伴い、不登令の一部が改正され、改正不登法第６９条の２の規定により登記権利者が単独で買戻しの特約に関する登記の抹消を申請する場合には、登記原因証明情報を提供することを要しないこととされた（改正不登令第７条第３項第１号）。

ウ　改正不登法第６９条の２の規定により登記権利者が単独でする買戻しの特約に関する登記の抹消の申請において、申請情報の内容とする登記原因は、「不動産登記法第６９条の２の規定による抹消」とするものとし、登記原因の日付を要しない。

エ　登記官は、改正不登法第６９条の２の規定による申請に基づく買戻しの特約に関する登記の抹消を完了した場合には、当該登記の登記名義人であった者に対し、登記が完了した旨を通知しなければならないこととされた（不動産登記規則等の一部を改正する省令（令和５年法務省令第６号。以下「令和５年法務省令」という。）による改正後の不動産登記規則（平成１７年法務省令第１８号。以下「改正不登規則」という。）第１８３条第１項第３号）。この通知の様式等については、令和５年３月２８日付け法務省民二第５３４号当職通達による改正後の不動産登記事務取扱手続準則（平成１７年２月２５日付け法務省民二第４５６号当職通達。以下「改正不登準則」という。）によるものとし（改正不登準則第１１７条、第１１８条第１４号）、当該登記の登記名義人であった者の登記記録上の住所に宛てて通知書を発送するものとする。

オ　登記の記録は、別紙１の振り合いによるものとする。

カ　改正不登法第６９条の２の規定は、当該規定に係る改正法の施行の日（令和５年４月１日）以後にされる登記の申請について適用することとされた（改正法附則第５条第１項）。

 

（２）除権決定による登記の抹消等

ア　登記権利者は、共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が知れないためその者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法（平成２３年法律第５１号）第９９条に規定する公示催告の申立てをすることができることとされ（改正不登法第７０条第１項）、この適用対象となる所在が知れない者として、登記義務者である登記名義人のほか、その相続人その他の一般承継人が該当することが明確化された。

イ　改正不登法第７０条第１項の登記が地上権、永小作権、質権、賃借権若しくは採石権に関する登記又は買戻しの特約に関する登記であり、かつ、登記された存続期間又は買戻しの期間が満了している場合であって、当該登記の抹消の申請に係る登記権利者において、相当の調査が行われたと認められるものとして法務省令で定める方法により調査を行ってもなお共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が判明しないときは、その者の所在が知れないものとみなして、同項の規定を適用することとした上で（改正不登法第７０条第２項）、改正不登法第７０条第１項及び第２項の場合において、非訟事件手続法第１０６条第１項に規定する除権決定があったときは、不登法第６０条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独で改正不登法第７０条第１項の登記の抹消を申請することができることとされた（改正不登法第７０条第３項）。

ウ　不登法第７０条の改正に伴い、不登令において所要の整備がされ（改正不登令別表の２６の項添付情報欄）、また、不登法の規定を準用する建設機械の登記（建設機械登記令第１６条第１項）、船舶の登記（船舶登記令第３５条第１項・第２項）及び農業用動産の抵当権の登記（農業用動産抵当登記令（平成１７年政令第２５号）第１８条）についても、所要の整備がされた（令和４年政令による改正後の建設機械登記令第１６条第１項、同登記令別表の５の項添付情報欄、船舶登記令第３５条第１項・第２項、同登記令別表１の５の項添付情報欄・別表２の１４の項添付情報欄、農業用動産抵当登記令第１８条、同登記令別表の１６の項添付情報欄）。

エ　改正不登法第７０条第２項の「相当の調査が行われたと認められるものとして法務省令で定める方法」は、次の措置をとる方法とすることとされた（改正不登規則第１５２条の２）。

一　改正不登法第７０条第２項に規定する登記の抹消の登記義務者（以下このエの項目において単に「登記義務者」という。）が自然人である場合

ｉ　共同して登記の抹消の申請をすべき者の調査として次の①から⑤までに掲げる措置

①　登記義務者が記録されている住民基本台帳、除票簿、戸籍簿、除籍簿、戸籍の附票又は戸籍の附票の除票簿（以下「住民基本台帳等」という。）を備えると思料される市町村の長に対する登記義務者の住民票の写し又は住民票記載事項証明書、除票の写し又は除票記載事項証明書、戸籍及び除かれた戸籍の謄本又は全部事項証明書並びに戸籍の附票の写し及び戸籍の附票の除票の写し（以下「住民票の写し等」という。）の交付の請求

②　①の措置により登記義務者の死亡が判明した場合には、登記義務者が記録されている戸籍簿又は除籍簿を備えると思料される市町村の長に対する登記義務者の出生時からの戸籍及び除かれた戸籍の謄本又は全部事項証明書の交付の請求

③　②の措置により登記義務者の相続人が判明した場合には、当該相続人が記録されている戸籍簿又は除籍簿を備えると思料される市町村の長に対する当該相続人の戸籍及び除かれた戸籍の謄本又は全部事項証明書の交付の請求

④　③の措置により登記義務者の相続人の死亡が判明した場合には、当該相続人についてとる②及び③に掲げる措置

⑤　①から④までの措置により共同して登記の抹消の申請をすべき者が判明した場合には、当該者が記録されている住民基本台帳又は戸籍の附票を備えると思料される市町村の長に対する当該者の住民票の写し又は住民票記載事項証明書及び戸籍の附票の写し（①の措置により交付の請求をしたものを除く。）の交付の請求

ⅱ　共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在の調査として書留郵便その他配達を試みたことを証明することができる方法による次の①及び②に掲げる措置

①　登記義務者の不動産の登記簿上の住所に宛ててする登記義務者に対する書面の送付（ⅰの措置により登記義務者の死亡及び共同して登記の抹消の申請をすべき者が所在すると思料される場所が判明した場合を除く。）

②　ⅰの措置により共同して登記の抹消の申請をすべき者が所在すると思料される場所が判明した場合には、その場所に宛ててする当該者に対する書面の送付

二　登記義務者が法人である場合

ｉ　共同して登記の抹消の申請をすべき者の調査として次の①及び②に掲げる措置

①　登記義務者の法人の登記簿を備えると思料される登記所の登記官に対する登記義務者の登記事項証明書の交付の請求

②　①の措置により登記義務者が合併により解散していることが判明した場合には、登記義務者の合併後存続し、又は合併により設立された法人についてとる①に掲げる措置

ⅱ　ⅰの措置により法人の登記簿に共同して登記の抹消の申請をすべき者の代表者（共同して登記の抹消の申請をすべき者が合併以外の事由により解散した法人である場合には、その清算人又は破産管財人。以下同じ。）として登記されている者が判明した場合には、当該代表者の調査として当該代表者が記録されている住民基本台帳等を備えると思料される市町村の長に対する当該代表者の住民票の写し等の交付の請求

ⅲ　共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在の調査として書留郵便その他配達を試みたことを証明することができる方法による次の①及び②に掲げる措置

①　登記義務者の不動産の登記簿上の住所に宛ててする登記義務者に対する書面の送付（ⅰの措置により登記義務者が合併により解散していること及び共同して登記の抹消の申請をすべき者が所在すると思料される場所が判明した場合を除く。）

②　ⅰの措置により共同して登記の抹消の申請をすべき者が所在すると思料される場所が判明した場合には、その場所に宛ててする当該者に対する書面の送付

ⅳ　ⅰ及びⅱの措置により共同して登記の抹消の申請をすべき者の代表者が判明した場合には、当該代表者の所在の調査として書留郵便その他配達を試みたことを証明することができる方法による次の①及び②に掲げる措置

①　共同して登記の抹消の申請をすべき者の法人の登記簿上の代表者の住所に宛ててする当該代表者に対する書面の送付

②　ⅰ及びⅱの措置により当該代表者が所在すると思料される場所が判明した場合には、その場所に宛ててする当該代表者に対する書面の送付

オ　前記イのとおり、改正不登法第７０条第２項に規定する場合において、非訟事件手続法第９９条に規定する公示催告の申立てがされ、同法第１０６条第１項に規定する除権決定があったときは、改正不登法第７０条第３項の規定により、不登法第６０条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独で改正不登法第７０条第１項の登記の抹消を申請することができる。この場合には、非訟事件手続法第１０６条第１項に規定する除権決定があったことを証する情報が添付情報となる（改正不登令別表の２６の項添付情報欄ロ）。

カ　改正不登法第７０条第２項の規定は、当該規定に係る改正法の施行の日（令和５年４月１日）以後に申し立てられる公示催告の申立てに係る事件について適用することとされた（改正法附則第５条第２項）。

（３）解散した法人の担保権に関する登記の抹消

ア　登記権利者は、共同して登記の抹消の申請をすべき法人が解散し、改正不登法第７０条第２項に規定する方法により調査を行ってもなおその法人の清算人の所在が判明しないためその法人と共同して先取特権、質権又は抵当権に関する登記の抹消を申請することができない場合において、被担保債権の弁済期から３０年を経過し、かつ、その法人の解散の日から３０年を経過したときは、不登法第６０条の規定にかかわらず、単独で当該登記の抹消を申請することができることとされた（改正不登法第７０条の２）。

イ　これに伴い、不登令の一部が改正され、改正不登法第７０条の２の規定により登記権利者が単独で先取特権、質権又は抵当権に関する登記の抹消を申請するときは、登記原因証明情報として、次の情報を提供しなければならないこととされた（改正不登令別表の２６の項添付情報欄ホ）。

一　被担保債権の弁済期を証する情報

二　共同して登記の抹消の申請をすべき法人の解散の日を証する情報

三　改正不登法第７０条第２項に規定する方法により調査を行ってもなお共同して登記の抹消の申請をすべき法人の清算人の所在が判明しないことを証する情報

ウ　前記イの登記原因証明情報としては、次のようなものが該当する。

（ア）イの一について　金銭消費貸借契約証書、弁済猶予証書、債権の弁済期の記載がある不動産の閉鎖登記簿謄本等

（イ）イの二について　共同して登記の抹消の申請をすべき法人の登記事項証明書等

（ウ）イの三について　改正不登法第７０条第２項に規定する方法による調査（前記(2) エの二の方法による調査）の結果を記載した報告書（共同して登記の抹消の申請をすべき法人及びその清算人の調査の過程で収集した書類並びにこれらの者の所在調査に係る郵便記録等を添付したものをいう。以下「調査報告書」という。）エ 改正不登法第７０条の２の規定により登記権利者が単独でする先取特権、質権又は抵当権に関する登記の抹消の申請において、申請情報の内容とする登記原因は、「不動産登記法第７０条の２の規定による抹消」とするものとし、登記原因の日付を要しない。

オ　不登法の規定を準用する建設機械の登記（建設機械登記令第１６条第１項）、船舶の登記（船舶登記令第３５条第１項・第２項）及び農業用動産の抵当権の登記（農業用動産抵当登記令第１８条）についても、所要の整備がされた（令和４年政令による改正後の建設機械登記令第１６条第１項、同登記令別表の５の項添付情報欄ホ、船舶登記令第３５条第１項・第２項、同登記令別表１の５の項添付情報欄ホ・別表２の１４の項添付情報欄ホ、農業用動産抵当登記令第１８条、同登記令別表の１６の項添付情報欄ヘ）。

カ　前記(2)エの二ⅱの措置により共同して登記の抹消の申請をすべき法人の清算人が死亡していることが判明した場合には、同ⅳ② の「当該代表者が所在すると思料される場所が判明した場合」には該当しないものとし、改正不登法第７０条の２の「法人の清算人の所在が判明しない」場合に該当するものとする。

キ　前記(2)エの二ⅱの措置に関し、請求に係る共同して登記の抹消の申請をすべき法人の清算人の住民票の除票等が廃棄等されているために、調査報告書に住民票の写し等を添付することができない場合には、不在住証明書や不在籍証明書等を調査報告書に添付するものとし、これらの証明書等の交付を受けることができない場合には、その旨を調査報告書に記載するものとする。

ク　共同して登記の抹消の申請をすべき法人が、会社法（平成１７年法律第８６号）第９３３条の規定による外国会社の登記がされていない外国会社である場合や、共同して登記の抹消の申請をすべき法人の清算人が外国に住所を有する者である場合などであっても、前記(2)エの二の措置が行われていれば足り、外国の登録、登記制度等に基づく調査を行う必要はない。

ケ　登記の記録は、別紙１の振り合いによるものとする。

参照　別紙１

コ　改正不登法第７０条の２の規定は、当該規定に係る改正法の施行の日（令和５年４月１日）以後にされる登記の申請について適用することとされた（改正法附則第５条第１項）。

 

３　情報の提供の求め

（１）登記官は、職権による登記をし、又は不登法第１４条第１項の地図を作成するために必要な限度で、関係地方公共団体の長その他の者に対し、その対象となる不動産の所有者等（所有権が帰属し、又は帰属していた自然人又は法人（法人でない社団又は財団を含む。）をいう。）に関する情報の提供を求めることができることとされた（改正不登法第１５１条）。

（２）この「職権による登記」には、改正不登法第７６条の４の規定に基づいてする登記官の職権による登記（所有権の登記名義人についての符号の表示。施行期日は、改正法の公布の日から起算して５年を超えない範囲内において政令で定める日（改正法附則第１条第３号））、不登法第２８条の規定に基づいてする登記官の職権による表示に関する登記等が該当する。

 

４　その他

不登法第１６２条（検査の妨害等の罪）の改正に伴い、同規定を引用する不動産登記規則別記第４号様式（登記官の身分を証する書面）が改められた（令和５年法務省令第１条）。

第３　その他運用の見直し関係

１　法定相続分での相続登記がされた場合における登記手続の簡略化

（１）　法定相続分での相続登記（民法第９００条及び第９０１条の規定により算定した相続分に応じてされた相続による所有権の移転の登記をいう。以下同じ。）がされている場合において、次に掲げる登記をするときは、所有権の更正の登記によることができるものとした上で、登記権利者が単独で申請することができるものとする。

一　遺産の分割の協議又は審判若しくは調停による所有権の取得に関する登記

二　他の相続人の相続の放棄による所有権の取得に関する登記

三　特定財産承継遺言による所有権の取得に関する登記

四　相続人が受遺者である遺贈による所有権の取得に関する登記

（２）　(1)の所有権の更正の登記の申請において、申請情報の内容とする登記原因及びその日付は、次の振り合いによるものとする。

ア　 (1)一の場合

「年月日【遺産分割の協議若しくは調停の成立した年月日又はその審判の確定した年月日】遺産分割」

イ　(1)二の場合

「年月日【相続の放棄の申述が受理された年月日】相続放棄」

ウ　(1)三の場合

「年月日【特定財産承継遺言の効力の生じた年月日】特定財産承継遺言」

エ　(1)四の場合

「年月日【遺贈の効力の生じた年月日】遺贈」

（３）　(1)の所有権の更正の登記の申請をする場合に提供する登記原因証明情報としては、次のようなものが該当する。

ア　 (1)一の場合

遺産分割協議書（当該遺産分割協議書に押印した申請人以外の相続人の印鑑に関する証明書を含む。）、遺産分割の審判書の謄本（確定証明書付き）、遺産分割の調停調書の謄本

イ　 (1)二の場合

相続放棄申述受理証明書及び相続を証する市町村長その他の公務員が職務上作成した情報（公務員が職務上作成した情報がない場合にあっては、これに代わるべき情報）

ウ　(1)三の場合

遺言書（家庭裁判所による検認が必要なものにあっては、当該検認の手続を経たもの）

エ　 (1)四の場合

遺言書（家庭裁判所による検認が必要なものにあっては、当該検認の手続を経たもの）

（４）登記官は、(1)の三及び四の登記（所有権の更正の登記）の申請（登記権利者が単独で申請するものに限る。）があった場合には、登記義務者に対し、当該申請があった旨を通知しなければならないこととされた（改正不登規則第１８３条第４項）。

この通知の様式等については、改正不登準則によるものとし（改正不登準則第１１７条、第１１８条第１５号）、当該申請の調査完了後、速やかに登記義務者の登記記録上の住所に宛てて通知書を発送するものとする。

なお、登記官において、当該通知後に、登記義務者からの求め等に応じ、登記手続の処理を中止・停止することを要しない。

（５）建設機械の登記（建設機械登記規則（平成１７年法務省令第３０号））及び船舶の登記（製造中の船舶の登記を除く。船舶登記規則（平成１７年法務省令第２７号））についても、所要の整備がされた（令和５年法務省令による改正後の建設機械登記規則第３５条、船舶登記規則第４９条）。

（６）(1)の所有権の更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾がなければ申請することができないことなどは、従前のとおりである（不登法第６６条、第６８条等）。

（７）登記の記録は、別紙２の振り合いによるものとする。

参照　別紙２

（８）本取扱いは、令和５年４月１日以後にされる登記の申請から実施するものとする。

２　胎児を相続人とする相続による所有権の移転の登記手続の見直し

（１）胎児を相続人とする相続による所有権の移転の登記の申請において、申請情報の内容とする申請人たる胎児の表示は、「何某（母の氏名）胎児」とするものとする。

（２）登記の記録は、別紙３の振り合いによるものとする。

参照　別紙３

（３）本取扱いは、令和５年４月１日以後にされる登記の申請から実施するものとする。